Servitudes

1.    Définition et caractéristiques

Une servitude de droit privé peut se définir comme une charge supportée par une propriété privée au profit d’une autre propriété (appartenant à une personne différente).

Dans cette situation, une propriété appelée fonds servant supporte une charge pour l’usage ou l’utilité d’un autre immeuble appelé fonds dominant.

Les servitudes ne peuvent grever qu’une propriété privée et ne concernent jamais le domaine public.

Par ailleurs, une servitude est attachée à la propriété et non au propriétaire. Elle est intrinsèquement liée à l’immeuble et ne peut être constituée ou modifiée que par un acte notarié.

En droit français, il existe différents types de servitudes qui sont, pour la plupart définis par les articles 637 à 710 du Code civil, mais aussi par le Code de l’Urbanisme, le Code Forestier et le Code Rural.

2.    Les différents types de servitudes

En fonction de l’origine de la servitude, on distingue les servitudes légales et les servitudes établies « par le fait de l’homme ».

• Les servitudes légales découlent de la loi. Il s’agit par exemple de la servitude de vue (qui précise les distances minimales à respecter par rapport à une limite séparative) ou de la servitude de passage (car le Code civil prévoit qu’un fond enclavé a droit à un passage sur les fonds voisins).
• Les servitudes établies « par le fait de l’homme » sont au contraire issues de l’usage ou d’une convention entre propriétaires.

Par ailleurs, on distingue deux types de servitudes selon leur nature, continue ou discontinue :

• Les servitudes continues sont celles dont l’usage est continuel, sans avoir besoin du fait actuel de l’homme (comme une conduite d’eau ou une vue)
• Les servitudes discontinues ont besoin du fait actuel de l’homme pour être exercées.

Les difficultés rencontrées quant aux servitudes proviennent souvent du fait qu’elles sont mal définies. Le rôle du Géomètre consiste à bien informer ses clients des servitudes qui vont être créées, soit par une volonté explicite du propriétaire, soit par destination du père de famille lors d’une division. Il relève aussi les éléments de terrain nécessaires à leur compréhension (assiette, débord de toit, puits,…) ce qui permet ainsi au notaire d’y faire référence lors de leur notification dans l’acte.